문맥 흐름상 반말로 하겠습니다.
신중하지 못한 입지 선정은 두고 두고 후회 할 일을 만들 수 있다. 팔수 있는데 까지 파서 더 이상 후회 할 선택이 없다면 과감하게 계약서에 싸인하라
1. 출입문의 방향을 보고 접근성을 따져라 그리고 점포 입구 계단이 많은 점포는 피해라. 계단 하나에 천만원이다. 진입이 쉬운 문턱이 없는 가게가 좋다.
2. 건물주에 대한 평판을 주위에 물어보라. 부동산업자와 기존 세입자의 평가는 신뢰 할 수 없다
3. 보증금이 주변 시세에 비해 비싼 가게를 피하라. 나중에 가게 뺄때 고생한다.
4. 자신이 할 영업형태에 비해 너무 좁아 터진 가게를 피하라. 나중에 편의에 의해 좀 늘리는 것도 어렵고 단체도 잘 안들어오고 가게집기가 밖으로 나와 가게의 외관이 지저분해지며 보관할 용도로 가 건물 지으면 주변에 큰 약점을 잡히게 된다. 정리하자면 홀인지? 테이크 아웃 전문인지? 배달만 전문인지? 아니면 홀하고 테이크 아웃인지? 홀,테이크아웃,배달 모두 할 것인지의 영업 형태에 따라 점포 선택이 달라져야 한다. 예를 들어 홀,테이크아웃,배달 모두 할 것이라면 반드시 주방 쪽으로 나갈수 있는 후문이 있어야한다. 항상 거꾸로 생각해 보아야 한다. 나라면 누런 때 잠바에 끼고 하이바 무겁게 눌러쓴 배달원들이 왔다 갔다하는 음식점에서 족발을 먹을까? 아니면 생글 발랄한 아가씨가 활기차게 서빙해주는 족발집에 가게될까?
5. 홀석 전체를 방으로 시설한 가게는 피하라. 치마입은 여자분들이나 신발벗기 귀찮은 사람은 꺼려한다. 반반 아니면 3분의1이 가장 좋다.
6. 세입자들이 많이 바뀌는 가게는 피하라. 뭔가 이유가 있다. 영업신고증 뒷면을 보면 신규가 아님 양도한 리스트가 날자와 상호명으로 줄줄히 나와 있으니 좀 보자고 해서 꼭 확인하라. 하나더,상권내에 전체 사업자의 수를 파악해야 한다. 상권자체가 넓은데 상권안에 입점한 매장의 갯수가 터무니 없이 적으면 상권자체의 힘은 약하다고 볼 수가 있다. 상권의 힘은 단순히 면적이 아닌 해당상권에 입점한 사업자에 수에 비례이다. 여기서 한가지 더 알아둬야 할 것은 해당매장과 동종 업계라도 다수 포진 되어 있다면 먹거리 골목이라는 시너지 효과를 볼수도 있다는 것이다. 그리고 단순히 사업장이 많아도 그 사업자가 사람들에게 불쾌감을 주는 매장이라면 오히려 상권에 안좋은 영향을 끼치기 때문에 단순히 사업장의 갯수파악이 아닌, 번거롭지만 주변매장이 어떤 업종인지도 고려해서 판단해야한다.
7. 가스가 도시가스인지 엘피지인지 확인하고 엘피지는 피하라. 도시가스 못들어오는곳 은근히 많고 들어 오더라도 꽤 많은 시설비를 지불해야 한다. 식당은 가스비 지출이 많다.
8. 너무 낡은 건물이나 가건물은 피하라. 누수나 전기 시설, 특히 방역에 취약하다. 많은 쥐나 바퀴벌레는 세스코든 네스코든 잘 안잡힌다. 옆가게,아래위,건물끼리 잘 연결 되어 있다.
9. 제시한 권리금의 항목을 나누어 따진다. 그리고 권리금에서 바닥이나 시설권리금은 눈으로 보이기에 계산이나 주변 탐문 하여 확인하기 쉽다. 허나 영업권리금은 같은 업종을 이어받는 것이 아니라면 폐업한것과 다름 없으니 무조건 깍아라.
10. 새로 만들어 지는 상권이나 신도시의 경우 월세 쎄다고 겁 먹지 마라. 웬만해선 충분히 뽑을수 있다. 그러나 음식업 초보자는 유력 프랜차이즈가 아니라면 피하라.
11. 항상 가게의 위치가 1번 가게의 기존 시설이 2번 이다. 권리금이나 보증금 월세는 3번이다. 얻고자 하는 가게 주변이 잦은 폐업이나 양도가 많다면 위치는 좋은것 같은데 구매 의욕이 없는 상권이고 대박가게도 꽤 있고 주변에 아파트도 밀집되어 있는데도 희한하게도 유동 인구가 좀 없다면 그곳은 대박가게 만 존재할수 있는 선수촌이다. 크게 보면 관공서 사무실 학원 상권보다는 불 빛 넘실 대는 먹자라인 상권이 최적이다. 돈은 쓰고자하는 장소에서 쓰이고 목적이 있는곳에서 유통된다. 하나 더 연속된 상가의 길이다. 상권안을 자세히 보면 상가들이 모여있는 중심부분이 있고 주차장이나 주유소등으로 상가의 길이 끊어진곳이 있다. 이럴때 상가의 길이가 길면 길수록, 상권의 힘이 강하다고 볼 수가 있다. 이 점을 알기 위해 창업자는 매장 선정전에 반드시 매장 주변상권을 단순히 지도로만 보는것이 아니라 직접 발품을 팔아서 사람들의 움직이는 방향은 어디인지, 주차장이나 다른 이동에 방해물이 있는지를 파악해야 한다.
12. 주차장 확보도 애매하거나 차 한대 주차 할 수 없더라도 유동인구가 있다면 주차장은 무조건 2 순위이다. 1순위는 유동인구이다. 주차장 확보 되어 있고 유동인구까지 받쳐 준다면 구입비용이 많이 들것이다. 거미는 거미줄을 항상 불빛 있는곳에 친다.
13. 영업신고가 명도가 아닌 신규일 경우 정화조 용량 확인한다. 반드시 관할구청 청소과 및 위생과 확인후 계약한다.
생각나는데로 적다보니 두서도 없고 빠진것도 많습니다. . 이해바랍니다. 그리고 위의 조건 중 안좋은 요소를 다 가지고 있더라도 열정만 끓어 넘친다면 아무 문제 없습니다. 장사를 해 보니 하늘은 스스로 돕는자를 돕는다 라는 속담이 정말 딱 맞다 라고 느낌니다.